일본에서의 삶이 정착으로 기울 때, 가장 먼저 마주하는 거대한 비용은 야칭(家賃, 월세)이다. 매달 통장에서 흔적 없이 사라지는 10만 엔, 20만 엔의 돈은 타국에서 쉴 곳을 제공받는 비용이지만, 냉정하게 말해 타인의 자산을 불려주는 대리 납부와 같다.
일본의 주택 론(住宅ローン)은 이 흐름을 바꿀 수 있는 가장 강력한 무기다. 0%대라는 기록적인 저금리와 국가가 보장하는 세제 혜택은, 외국인인 우리에게도 자산의 레버리지를 활용할 기회를 제공한다.
그렇기에 이번엔 일본 주택 론이 가진 구조적 이득과 우리가 확보해야 할 데이터에 대해 기록해보려 한다.
1. 역마진의 미학: 빌려야 이득인 구조
일본 주택 론의 핵심은 단순히 금리가 낮다는 데 있지 않다. 핵심은 금리보다 높은 세제 혜택에 있다.
- 초저금리의 현실: 현재 일본의 주요 은행 변동 금리는 0.3%-0.5% 사이에서 형성된다.
- 주택 론 공제: 일본 정부는 주택 구입을 장려하기 위해 연말 론 잔액의 0.7%를 소득세와 주민세에서 감면해준다(최대 13년).
여기서 흥미로운 수학적 역설이 발생한다. 내가 은행에 내는 이자보다 국가가 돌려주는 세금이 더 큰, 이른바 역마진 구간이다.
자본주의 사회에서 돈을 빌리는 행위 자체가 자산을 증식시키는 독특한 구조를 만든다.
일본의 주택 론은, 결과적으로 연간 약 0.4%의 확정 수익을 얻으면 집을 사는 셈이다.
2. 주택 론 금리: 변동금리 vs 고정금리
주택 론의 구조를 이해했다면, 그다음 마주할 선택은 금리 유형이다. 시장 데이터는 우리에게 어떤 선택을 요구하고 있을까?
| 항목 | 변동금리 (Variable) | 고정금리 (Fixed) |
| 현재 금리 수준 | 약 0.3% – 0.5% | 약 1.2% – 1.8% |
| 금리 리스크 | 금리 상승 시 상환액 변동 가능성 | 금리 변동 리스크 없음 (완전 고정) |
| 핵심 혜택 | 역마진 구간 활용 극대화 | 장기적인 지출 계획의 안정성 |
| 보호 장치 | 5년 룰 및 125% 룰 | 해당 없음 |
DEEP DIVE
- 역마진 구간: 주택 론 공제(0.7%)가 대출 금리(약 0.3-0.5%)보다 높아 발생하는 실질적 수익 구간.
- 5년 룰 (5年ルール): 변동금리가 오르더라도 5년 동안은 매달 내는 상환액을 바꾸지 않는다.
- 125% 룰(125%ルール): 5년이 지나 상환액을 조정할 때, 새로운 상환액은 이전 상환액의 1.25배를 넘을 수 없다.
이자 비용을 최소화하여 자산 형성 속도를 높이는 것이 레버리지의 핵심이다.
현재 일본의 정책상 급격한 금리 인상 가능성은 낮다고 생각한다. 따라서 0.7%의 주택 론 공제 혜택을 온전히 누리기 위해서는 변동금리가 압도적으로 유리하다.
3. 단신(団信, 단체신용생명보험): 가장 저렴하고 확실한 생명보험
주택 론을 실행하면 단신(団信, 단체신용생명보험)에 가입하게 된다.
이 보험은 대출자가 사망하거나 고도 장해 상태가 되었을 때, 보험회사가 남은 대출금을 전액 변제하는 시스템이다.
남겨진 가족에게는 대출 없는 ‘집’이라는 실물 자산이 온전히 남게 된다. 일반적인 생명보험료와 비교했을 때 주택 론 금리에 포함된 이 보험의 가치는 압도적으로 높다.
4. 월세 vs 주택 론 상환 비교
도쿄 내 신축 맨션(8,000만 엔 기준)을 기준으로, 매달 지출되는 비용의 질을 분석해 보자.
1. 월세
8,000만 엔 상당의 도쿄 맨션에 월세로 거주할 경우, 통상적인 수익률(4%)을 적용하면 월세는 약 26-28만 엔 정도다.
2. 주택 론
8,000만 엔 대출 시 실제 비용 (조건: 35년 상환, 변동금리 0.4% 가정)
- 순수 월 상환액(원리금): 약 20만 4,240엔
- 맨션 유지비 (관리비 + 수선적립금): 도쿄 신축 기준 평균 약 3-5만 엔
- 세금 (고정자산세): 연간 약 20만 엔 내외로, 매달 약 1.5만 엔
- 실제 매달 지출 합계: 약 25-27만 엔
| 항목 | 월세 거주 | 주택 론 실행 (35년) |
| 매월 지출액 | 약 25-27만 엔 | 약 25-27만 엔 (유지비 포함) |
| 비용의 성격 | 100% 소모성 지출 | 원금 상환(자산화) + 이자/세금 |
| 주택 론 공제 | 없음 | 매달 약 1.7만 엔의 세 환급 효과 |
| 35년 후 남는 것 | 영수증 + 0엔 | 수억 엔 가치의 실물 자산 |
단순히 매달 얼마를 내느냐만 보면 주택 론의 진가를 알 수 없다. 매달 나가는 현금 흐름(Cash Outflow) 자체는 월세나 주택 론이나 비슷할 수 있다.
하지만 내용물이 완전히 다르다. 핵심은 같은 금액을 지출하면서도 그중 매달 약 1.7만 엔의 현금(세금 환급)을 받으며, 약 18만 엔(원금)이 매달 나의 자산으로 쌓이고 있는가, 아니면 집주인의 주머니로 사라지는가에 있다.
물론 이 레버리지를 활용하기 위해서는 신용이라는 데이터가 필요하다. 일본 금융권이 요구하는 근속연수, 연봉, 그리고 비자의 안정성은 우리가 일본 사회에서 쌓아가야 할 신용이다.
집은 단순히 잠을 자는 곳이 아니다. 자본주의 사회에서 자신의 위치를 공고히 하는 전략적 기지다.
낯선 공기 속에서 나만의 단단한 거점을 확보하는 것, 그것이 진정한 일본 랜딩의 완성이다.